Thị trường bất động sản được tiếp thêm sinh lực nhờ kinh tế xã hội có nhiều khởi sắc.

Tuy nhiên, giao dịch của thị trường chủ yếu ở phân khúc hạng trung - cao cấp, thị trường đang đón chờ thêm một số nguồn cung hứa hẹn giá sẽ giữ ở mức ổn định hoặc giảm.

Thêm 4.500 căn hộ trong quý II

Tháng 4.2010, đồ án “Quy hoạch Hà Nội mở rộng đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050” đã được Bộ Xây dựng công bố rộng rãi ra công chúng. Bản quy hoạch cho thấy xu hướng phát triển về phía tây, dẫn tới việc giá đất biến động mạnh trong quý II/2010 tại khu vực phía tây, đặc biệt là Ba Vì, hút sự chú ý của công chúng ra khỏi các mảng thị trường khác, đặc biệt là mảng căn hộ. Tuy nhiên, thị trường căn hộ sơ cấp vẫn khá bận rộn với 4.600 căn được chào bán, dù thấp hơn con số chào bán trong quý I/2010 (5.100 căn) nhưng vẫn gấp đôi số liệu của cùng kỳ 2009 (2.100 căn).

Thị trường căn hộ thứ cấp, trái lại, trầm lắng hơn với mức điều chỉnh giá theo quý khá nhỏ, tăng khoảng 3% tại phân khúc trung cấp, cao cấp, hạng sang và 9% cho riêng phân khúc bình dân. Trong quý II có thông tin Chính phủ đặt mục tiêu hạ lãi suất cho vay xuống 12 - 13% theo Nghị quyết 23/NQ - CP, dự kiến sẽ nới lỏng hoạt động cho vay mua nhà, theo đó đã kích thích nhu cầu về nhà ở tăng lên. Nếu như tổng nguồn cung nhà ở tăng khoảng 20%/năm trong giai đoạn 2005 - 2009, thì 6 tháng đầu năm 2010, nguồn cung đã tăng 41% so với cùng kỳ 2009.

CBRE nhận định: “Với tốc độ nguồn cung tăng nhanh chóng, người mua nhà sẽ có nhiều cơ hội lựa chọn hơn, đồng nghĩa với mức độ cạnh tranh sẽ tăng đáng kể trong tương lai, buộc các chủ đầu tư phải tạo sự khác biệt bằng cách đem lại chất lượng xây dựng cao hơn, thiết kế sáng tạo hơn, đảm bảo tiến độ xây dựng với mức giá không đổi”.

Hiện tổng nguồn cung mới trong quý II là khoảng 4.587 căn, trong đó phân khúc căn hộ hạng sang chỉ có 3%; chiếm tới 50% là căn hộ cao cấp, 45% trung cấp và chỉ có 2% bình dân. Các nguồn cung mới chủ yếu nằm tại quận Thanh Xuân 42%; Hà Đông 29%; Cầu Giấy và Từ Liêm 24% và 5% tại các quận còn lại. Trong đó, thị phần của quận Thanh Xuân có được là từ dự án RoyalCity với 2.000 căn hộ chào bán. Do việc xây dựng toà nhà cao tầng tại các quận nội thành (gồm: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa tạm thời bị Chính phủ đình chỉ để rà soát từ đầu quý I/2010, nên số lượng nguồn cung các căn hộ tại đây đang "án binh bất động".

Hiện tại, thị trường sơ cấp, 55% số dự án chào bán mới có giá dưới 1.100USD/m2, 45% có giá trên 1.100USD/m2. 40% căn hộ chào bán mới có giá dưới 1.100USD/m2, 60% có giá trên 1.100USD/m2. Trong khi thị trường thứ cấp, phân khúc bình dân đạt mức tăng cao nhất 9%, phân khúc trung - cao cấp và hạng sang tăng nhẹ khoảng 3%.

Văn phòng - căn hộ cho thuê: Cung - cầu sẽ bão hoà

Cũng theo CBRE, trong quý II, thị trường đón nhận thêm 7.600m2 diện tích văn phòng hạng B từ toà nhà Hanoitourist Building cao 11 tầng, nằm trên phố Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm. Giá chào thuê văn phòng hạng A là 39,66USD/m2, giảm nhẹ 5,9% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên kể từ quý III/2007, giá chào thuê văn phòng hạng A ở mức dưới 40USD/m2.

Giá chào thuê văn phòng hạng B vẫn ổn định ở mức 26,42USD/m2 do các toà nhà văn phòng hạng B tiếp tục đạt mức cho thuê mới khá tốt, phần lớn các dự án chấp nhận giữ giá thuê ở mức hiện tại. Tỉ lệ trống tại các toà nhà hạng A giảm 1,75% so với quý trước, đạt mức 7,51%, trong khi tỉ lệ trống tại các toà nhà hạng B giảm 3,32% so với quý trước, đạt mức 18,24% trong quý II.

Trong quý II, diện tích cho thuê mới của các toà nhà hạng B đạt mức 16.830m2, trong khi các toà nhà hạng A đạt mức 2.036m2. Tỉ lệ trống giảm và diện tích cho thuê mới đạt mức cao của các toà nhà hạng B chủ yếu do toà HanoitouristBuilding gia nhập thị trường với tỉ lệ lấp đầy gần 100%, phần lớn diện tích được sử dụng nội bộ từ trước ngày khai trương.

Nhu cầu sử dụng văn phòng hạng B từ các Cty trong nước tăng mạnh và các hợp đồng thuê dài hạn đã đem lại cho thị trường cung - cầu ổn định. Tuy nhiên, nhu cầu văn phòng dự kiến vẫn ở mức cao trong một vài quý tới, tuy nhiên nguồn cung sẽ tiếp tục cao hơn cầu. CBRE dự kiến không có nhiều thay đổi về giá thuê trong một vài quý tới do những công ty mới thành lập sẽ yêu cầu diện tích văn phòng chất lượng cao và các toà nhà đã hoạt động ổn định ít khi có biến động lớn về giá thuê.

Với thị trường căn hộ cho thuê, trong quý II không có thêm nguồn cung mới, tỉ lệ căn hộ trống trên thị trường giữ ở mức 5%, giảm 0,5% với quý trước. Giá chào thuê trung bình trên toàn thị trường khá ổn định, tăng 0,4%, đạt mức 30,38USD/m2. Trong quý II, tổng số căn hộ cho thuê mới chỉ đạt 10 căn. Các dự án do nhà đầu tư nước ngoài quản lý có kết quả tốt hơn các dự án do chủ đầu tự quản lý nhờ số lượng khách ở ngắn hạn và ở theo ngày lớn. Các dự án do nước ngoài quản lý và các dự án tự quản lý đều có tỉ lệ trống được cải thiện, lần lượt đạt mức 1% và 7,5%.

Ngoài hai khu tổ hợp đa chức năng quy mô lớn là Grand Plaza (Charmvit) và Crown Plaza dự kiến đưa hạng mục căn hộ cho thuê gia nhập thị trường trong năm nay, một dự án căn hộ cho thuê quy mô nhỏ khác với 15 căn hộ tại quận Hoàn Kiếm cũng đang trong giai đoạn hoàn tất và dự kiến sẽ đưa vào sử dụng trong năm 2010. Hai dự án tổ hợp nói trên sẽ đóng góp mỗi dự án 100 căn hộ cho khu vực thị trường phía tây, dọc đường Phạm Hùng.

Các căn hộ cho thuê chủ yếu là khách đến từ Châu Âu, trong đó khách chủ yếu quan tâm đến biệt thự quanh hồ Tây và hồ Trúc Bạch. Do chịu sự cạnh tranh từ một lượng lớn các căn biệt thự và nhà liền kề, các căn hộ dịch vụ cho thuê từ 3 phòng ngủ trở lên chiếm tới 70% số căn hộ cho thuê trống.

Về dài hạn, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung lớn từ tổ hợp dự án KeangnamHanoiLandmarkTower gia nhập thị trường. Sự cạnh tranh sẽ dẫn đến các căn hộ, biệt thự cho thuê giá sẽ giữ ổn định hoặc giảm giá.